■親が残した田舎の戸建ては売れる?処分したい

 

・ 空き家のままでも税金がかかる
・ そこに住む予定がないのなら売却するのがおすすめ

 

 

田舎で両親が住んでいた家と土地があります。
最近親がなくなり、今はもう住む人もいない家となっています。

 

 

相続したのはいいのですが、自分は田舎の出身なので当然実家も田舎です。
この田舎にある一軒家を売ることが出来るのでしょうか?

 

 

兄弟はすでに家を出ていてそれぞれ家庭を持っています。
これから実家に戻ってそこに住み続けることはちょっと無理です。

 

 

賃貸などで貸出をすることも考えたのですが、田舎の戸建住宅では借り手を探すのが
とても大変と聞きました。

 

 

しかも法律が変わって空き家の状態でも固定資産税などの税金がかかってしまいます。
このまま持ち続けるとコストばかりかかる資産となってしまいます・・・

 

 

そこで田舎の一軒家ですが、この土地を売ることに決めました!
でも中古の戸建を売るにはどうしたらいいのでしょうか?

 

 

どのような査定をするのか、売却金額はどのようにしてつければいいのかなど
わからないことだらけですがとにかく調べてみることにしました。

 

 

■まずは住宅ローンを完済しているか確認しましょう

 

・ 住宅ローンが残っている状態でも売却はできる
・ 抵当権がある場合任意売却の可能性も

 

 

まずは売りたい不動産の住宅ローンが完済しているのかを調べておきましょう。
完済していない場合には抵当権が銀行にあり、完済できない場合は競売もあります。

 

 

つまり住宅ローンは購入する住宅を担保に資金を借りているために返済ができないと
担保を売り払って現金を調達することになります。

 

 

その為に競売などですぐに現金にして住宅ローンの返済に当てられるのですが
競売の場合は普通に売却した時よりもかなり売却金額が下がることが多いです。

 

 

ただし住宅ローンが完済していない状態でも不動産を売却することができます。

 

 

売却した金額で住宅ローンの返済をすることができるからです。
住宅ローンの残高よりも高額で売ることができれば少しは手元に現金も残せます。

 

 

それに住宅ローンが完済していない場合にはこの抵当権を外すために登記費用が
別に必要になります。

 

 

売却のコストが色々とかかることになるのでまずは住宅ローンが完済しているのか
それを確認するようにしましょう。

 

 

■戸建てを売却する場合には必要書類が多い

 

・ マンションとは違い建物に関する書類は戸建てを建てた、購入した人が持っている
・ 建物の遵法性にも関係してくる

 

 

次に建物に関する書類を用意しておくことが必要になります。
土地だけで売買するときには必要ありませんが、建物も一緒に売るときには必要です。

 

 

戸建てを建てた時に建築会社や施工会社から工事記録や竣工図面、仕様書などを
引き継いでいるはずです。

 

 

中古戸建てとして購入した場合もそれらの書類を全て引き継いで行政に提出や申請を
する必要があります。

 

 

これらの図面は建物の遵法性を確かめるためにも必要になります。

 

 

遵法性とは建築物が法律や条例に即して建設されていて、利用用途も順守しているか
ということを表しています。

 

 

この遵法性が保たれていることを調べるためにも建設時の設計図などが必要になり
それを不動産業者に確認してもらう必要があるのです。

 

 

遵法性が保たれていない土地と建物ではそれを修正するためのコストがかかる
またはその分の値引き交渉をされるなど売却価格に影響がでてしまいます。

 

 

場合によっては住宅ローンの適応ができないと言うこともあるので売却が
とても難しいことになってしまいます・・・

 

 

自宅にこれらの書類がない場合でも不動産屋や施工会社で保管されているという
可能性もあるので、問い合わせをしてみましょう。

 

 

■戸建ての売却はとにかく素人ではかなり難しい

 

・ 個人で戸建住宅の売却をすることはほとんど無理
・ 信頼できる不動産業者を探すことが必要

 

 

マンションの売却とは違い、戸建住宅の売却には個人ではどれを確認すればいいのか
それすらわからないことが多すぎます。

 

 

その為に色々と不動産業者に確認をとって、必要な書類などを集めることが必要です。

 

 

元々不動産の売却には資格が必要で個人が勝手にできるものではありません。
更に戸建の場合は手続きや必要書類が多く、個人で行うには困難すぎます・・・

 

 

そこできちんと売却のための手助けをしてくれる不動産業者に頼むことが必要になります。
不動産売買のための契約だけではなく、売るための努力をしてくれる不動産屋です。

 

 

戸建て売却の時には宅建資格を持っているというだけではなく、きちんと売るために
色々な努力をしてくれる不動産業者を探すことが必要になります。

 

 

この不動産業者の選び方を確認してみましょう。

 

■売るための一歩!信頼できる営業マンの見つけ方

 

・ 不動産屋の大きさではなく営業マンの質が重要
・ 信頼できる人を見つける必要がある

 

 

不動産売却のためには当然ですが専門の免許を持っている人が必要です。
その為に不動産売買の契約を不動産業者と交わすことになります。

 

 

この時に一般的には1つの不動産業者との契約ができないような売買契約を
結ぶことになるのですが、この時に重要な事があります。

 

 

それが信頼できる営業マンを見つけることです!

 

 

不動産業者を選ぶ場合にも売却するときには多くの方が大手不動産業者を
選びますが、それで安心してはいけません。

 

 

大手不動産業者は確かにいろいろな宣伝をしてくれるなど安心できる面が多く
信頼性も高いと言われています。

 

 

でも大手だからといって全ての営業マンが信頼できるとは限りません。
大手不動産業者でも営業マンによっては売却が難しくなることもあるのです。

 

 

特に田舎の戸建て、という物件的にも難しい不動産を売るためには信頼できる
営業マンを見つける必要がありそうです。

 

 

どうやって営業マンを見極めるのか、今度は多くの方がここを見ているという
チェックポイントを調べてみます。

 

 

■愛想が良い営業マンは要注意?

 

・ 個別のことしか言わない営業マンには注意が必要
・ お客様がいます、も信頼出来ない

 

 

不動産売却の時に査定などをしてもらうと、その人が営業担当になることが多いです。
その担当者によって中古不動産の売却成功の是非は大きく変わると言われています。

 

 

実際に担当者が変わってすぐに売却できた、という事例は数多くあります。
それほど中古不動産の場合にはこの営業マンの手腕が重要になってきます。

 

 

ではどのような営業マンがいいのでしょうか?

 

 

一見するといつもニコニコしていて売り手の要望を素直に聞いてくれる、または
お任せくださいと言って色々と売却方法のプランを決める・・・

 

 

このように愛想のいい営業マンには注意が必要と言われています。
その理由は不動産が売れる方法を考えてくれていない可能性が高いためです!

 

 

こちらの言うことを何でも聞いてくれるのはとてもいいことに思えますが
不動産売買に関して素人の意見がそれほど効果的になることは難しいですよね?

 

 

それを全部素直に受け入れてしまうのは本気で売却する気がないのかと
疑いを持たれても仕方がありません。

 

 

更に売却のプランを勝手に決めてしまうのは不動産屋が有利になるように色々な
操作をしているとかんがえることもできます。

 

 

いい営業マンとはこちらの提案を聞いてそれをきちんと吟味してプランに対する
欠点や利点をちゃんと説明してくれる人のことです。

 

 

売り手にとっては厳しいことでもきちんと伝えてくれる人が好ましいですよね。

 

 

■いい営業マンを見極めるために

 

・ 清潔感や一般的な営業マンとしてもきちんとしているか
・ 営業担当として売却までのビジョンをきちんと持っているか

 

 

不動産業者の営業マンでも通常の営業と代わりはありません。
つまり清潔感があり、あった人に不快感を与えるような事はないのかを確認します。

 

 

人によってはひげや頭髪などをしっかりと見ている場合も多いですよね?
清潔感をきちんと保っているのかは営業マンとしては重要な要素です。

 

 

更に不動産屋の営業マンは建物や部屋に上がることが多くなります。
靴下に穴が空いているかなど細かいところまで見るようにしましょう。

 

 

それに不動産、特に売却をするときにはしっかりと売却までの道のりを見ている
先のビジョンがある営業マンがいいと言われています。

 

 

売却までのストーリーをきちんと組み立てられる、むやみに値段を下げることなく
最大限の努力をして希望価格で売却する手助けをしてくれる人を探したいです。

 

 

その為には売り手の事を全部聞き入れてしまう、自分の意見のみをしゃべっている
そんな営業マンでは厳しいところがあります。

 

 

これらの行動などを確認していい営業マンを選びましょう。

 

 

■売却の時にはとにかく営業マンが重要

 

・ 新築購入ではほとんど営業マンの力は影響しない
・ 中古売却の場合は営業マンの手腕でかなり変わる

 

 

不動産の売買に関しては新築を購入するときにはパンフレット等を自分で調べて
家族や自分にとって重要な事を重視していれば好みの家を購入できます。

 

 

でも不動産を売却するときには営業マンの手腕がとても重要になります。
それはその不動産を購入してくれる人を探す必要が有るためです!

 

 

新築のように自分の好きな様にカスタマイズできる住居ではなく、すでにそこに
ある住居を欲しがっている人を探す必要があります。

 

 

多少の仕様を変えることはできますがそれにも限度があります。
つまりその住居を欲しがっている人をピンポイントで探すことが必要です。

 

 

その為に不動産売却には営業マン宣伝能力などがとても重要になるのです。

 

 

いい営業マンを知るためのポイントを更に探していきましょう。

 

■過去の売却例をする営業マン

 

・ 査定金額の説明はとても重要
・ 他の不動産業者と同じ金額でも詳しい査定内容を聞く

 

 

不動産の売却をするときには、売却する金額を決めます。
その金額を決めるために行うのが査定ですが、この時にも営業マンに注意が必要です。

 

 

特に過去の販売事例を重要視する営業マンはあまり信用できません!

 

 

確かに査定金額には過去の販売事例を参考にすることが多くあります。
特にマンションと違い戸建の場合は周囲の販売事例はとても重要です。

 

 

でも不動産の価格はそれだけではなく、戸建の場合は建物の状態など査定金額に
とても大きく影響するものが多くあります。

 

 

それを見ながらも過去の販売事例のみを参考にして金額を付ける営業マンは今の
周辺エリアの相場をよくわかっていないと感じてしまいます。

 

 

戸建ての査定はとてもむずかしく、机上査定では正確な査定金額がほとんどでない
と言われるほど色々な要素が査定金額に関わってきます。

 

 

その為に過去の販売事例を参考にそれだけで査定をしようとする営業マンは
ちょっと信頼できませんよね?

 

 

戸建ての査定にはかなり多くの要素が絡んできます。

 

 

複数の査定を受けるときにも、たとえ金額が同じだとしても査定内容はきちんと
それぞれの営業マンから聞くようにしましょう。

 

 

■査定は複数受けた方がいい?

 

・ 不動産業者や営業マンを比べることが出来る機会が査定
・ 相場の状況などを把握しているのかも確認

 

 

よく言われるのが査定は複数の会社から受けた方がいい、ということです。
でもその理由はどんなことなのでしょうか?

 

 

実は査定を受けることはその査定を行った会社や営業マンがどんなことを考えているのか
それを知るためにもとても使いやすいのです。

 

 

当然、今の時点で不動産を売却するといくらで売ることが出来るのか?という金額を
知るために行うのが査定です。

 

 

でもその査定金額を出す方法を詳しく聞くことでその営業マンがどこを重点的にみて
不動産の査定をしているのかを知ることができます。

 

 

一戸建ての売却の場合は過去そのエリアで売買された事例を元に建物の価値や周囲の
状況などを考えて査定金額が算出されます。

 

 

そのために詳しい査定内容を聞くことでその不動産業者がどこをプラスに
どこをマイナスに見ているのかを知ることが出来るようになりますよね。

 

 

これを聞いてどの不動産業者と販売の契約をすれば高く売却してもらえるかを
考える材料となるのです。

 

 

査定金額はあくまでも目安の金額ですが、その査定金額の出し方でどの不動産業者に
依頼するのかを決めるいい材料にもなります。

 

 

■一括査定には注意が必要

 

・ インターネット上の一括査定では同じデータを見ている可能性も高い
・ 戸建の場合は特に机上査定では正確に金額が出ないことも

 

 

最近はインターネット上でも多くの不動産業者がサイトを開設しています。
それを使うとかなり手軽に不動産の査定が出来るようになります。

 

 

でも戸建の場合は特に机上査定ではあまり意味が無いとも言われています。
更にインターネット上の一括査定にも注意が必要です。

 

 

ネットで行われている一括査定は複数の不動産業者が参加していて、一度の入力で
複数の業者からの机上査定を一度にもらうことができます。

 

 

これを使えば一瞬で複数の査定をもらった気分になりますが、この時に使われている
データがすべての不動産業者で同じ可能性があります。

 

 

宅建取引主任者が見ることが出来るデータベースがインターネット上にはあります。
レインズというサイトですが、こちらは過去の色々な取引事例がデータ化されています。

 

 

これを見るためには宅建取引の国家試験に合格する必要があるのですが、ネット上の
一括査定に参加している業者や担当者がこれを参照していることはかなり多いです。

 

 

しかも自分の会社でかなり豊富なデータを持っている大手不動産業者が参加していない
という一括査定サイトも有ります。

 

 

その為に査定を受けた業者すべてがレインズを参考に査定している、ということがあり
あまり複数の査定を受けたという意味ではなくなる場合もあるのです。

 

 

しかも戸建の場合は建物の状態や周囲の状況など過去の販売事例だけでは正確な査定が
できないことも多くあります。

 

 

一括査定を利用するときにはこれらのことを頭にとどめて使いましょう。

 

 

■査定自体は無料、その後の営業活動に注意

 

・ 査定を受けるとその後に活発に営業活動される
・ 一括査定でも起きる可能性があるので注意は必要

 

 

査定を受けるのは基本的には無料で、必要経費がかかる場合にのみ請求されます。
つまり東京の不動産業者に北海道の家の査定を頼む、という場合には交通費がかかります。

 

 

それ以外ではほとんどの不動産業者で査定を無料で行っています。
わざわざ「査定無料サービス!」など宣伝している所はかえって怪しいです・・・

 

 

ただし査定を受けるということは売却する不動産がある、ということです。
つまり不動産業者にとってはお客さんになる可能性のある人、ということになります。

 

 

その為に査定を頼んだ後にも「何か売却する物件はありませんか?」という営業電話が
かかってくる可能性はあります。

 

 

これはインターネットの一括査定サイトでも同じで登録が必要なところではメールで
同じような営業メールがかなり届く可能性も高いです。

 

 

査定自体は無料ですが、その後に面倒なことにならないように査定を頼む所にも
十分に注意するようにしましょう。

 

■媒介契約は3種類

 

・ 初めて不動産を売るなら専任媒介契約
・ 不動産売買の知識が有ることは営業マンとの交渉も有利に

 

 

実際に不動産業者と売却のための契約をする際に知っておきたいことが
契約の種類は3種類ある、ということです。

 

 

○ 専属専任媒介契約
○ 専任媒介契約
○ 一般媒介契約

 

 

この3種類の契約方法があるのです。
これを知っておくと営業マンとの交渉にも有利に働く場合があります。

 

 

特に不動産売買が初めて、という方は不動産業者の言いなりになってしまう
という可能性も高いと思います。

 

 

でもそれでは不動産を高く売ることが難しく、場合によってはかなり低い金額で
買い叩かれる可能性も・・・

 

 

それを防ぐためにも不動産売買の知識を多少は持っている、と担当者に思わせる。
その為にも不動産売却の契約に種類があることくらいは知っておきましょう。

 

 

しかもこの契約の種類はある意味売り手の自由度に関する事が違いになっています。

 

 

それぞれにどういった契約の種類なのかを調べてみました。

 

 

■営業マンががんばってくれる媒介契約はこれ

 

・ 他の不動産業者と契約しないので安心される
・ 報告義務があるのできちんと活動しているかを確認できる

 

 

担当する営業マンが頑張って買い手を見つけてくれる、そんな契約方法が
専任媒介契約という方法です。

 

 

この専任媒介契約では売買担当の不動産業者を1社のみ選んで契約することができます。

 

 

他の不動産業者との契約ができないので担当する不動産業者も安心して販売活動を
することが出来るようになります。

 

 

しかも2週間に1回の活動報告をする義務があるのです。
どんな営業活動を行っているのかを売り手に教える義務がある契約方法です。

 

 

売り手はその報告書を見ながらどんな販売戦略を取っていくのか、または担当者が
どのようにして宣伝の展開をする予定なのかを相談することができます。

 

 

更にこの専任媒介契約では売り手が自分で見つけてきた買い手に売却する場合は
仲介手数料を支払う必要がありません。

 

 

つまり不動産屋の担当が頼りなく、自分で親戚や友達から買い手を見つけて
その人に得る場合には仲介手数料が発生せず不動産業者への支払いがありません。

 

 

営業マンが頑張って買い手を見つけてくれやすい契約方法と言えますよね?

 

 

■不動産売買の経験があり時間もある方ならこちら

 

・ かなり不動産売買の知識が必要と言われている契約方法
・ スケジューリングなど時間がある方でないと厳しい

 

 

不動産売買に詳しく、かなり経験を積んでいる方が利用している契約方法が
一般媒介契約という方法です。

 

 

こちらの契約では複数の不動産業者と売買の契約をすることができます。

 

 

当然買い手を募集する窓口は多くなりますが、不動産業者にとっては
「うち以外の不動産屋でも募集はしている」という考え方になりやすいです。

 

 

しかも一般媒介契約の場合は活動報告の義務がありません!
つまり売り手に対してどんなことをしてきたのかを説明する必要が無いのです。

 

 

更に内覧などは不動産屋が仲介するのではなく、全て自分で受付をすることになります。
スケジュールを決めて内覧が被らないようにするなど自分でする必要があります。

 

 

当然内覧への立会なども必要なのでかなり時間に余裕が有る方にしかオススメできない
そんな契約方法が一般媒介契約です。

 

 

逆に売り手にはかなり自由に色々なことが出来る契約方法とも言えます。
今まで何度も不動産売買を行ってきて、自分で思い通りに販売したい方にはおすすめです。

 

 

■かなりレアケースの販売契約もあり

 

・ 売り手にとってあまりメリットが無いためにほとんど利用されない
・ 細かく報告を知りたい方はこちら

 

 

もう一つの契約方法、専属専任媒介契約は実は売り手にとってあまりメリットがない
と言われている契約方法です。

 

 

専任媒介契約と同様に1社とのみ販売契約を結ぶ契約方法です。
こちらの場合は自分で買い手を見つけてきても仲介手数料がかかります。

 

 

自分で見つけてきた買い手に対して売却をする場合でも不動産屋に仲介手数料を
支払う必要があるのです。

 

 

つまり買い手が自分で活動してもほとんどメリットのない契約方法です。

 

 

その分不動産業者にはきちんとした活動報告が義務付けられています。
1週間に1度の活動報告が必要な契約となっています。

 

 

売り手に対してのメリットがほとんど無く、売り手の自由度も少ないので
専属専任媒介契約での契約がされることはほとんど無くかなりのレアケースといえます。

 

 

この様に販売契約だけでも3種類があり、それぞれに特徴がある契約方法です。
これを知っているだけでも営業マンの言いなりになることは少なくなると思いますよ。

 

 

不動産業者との取引や建物の売却がはじめて、というケースでも不動産売却に関する
知識を持っていることは不動産業者との交渉にも有利になります。

 

 

色々な情報をきちんと集めて、緊張感を持って担当者と接するようにしましょう。

 

■高く売るためには売出後、2,3ヶ月が勝負

 

・ 内覧の申し込みがなければ宣伝方法を考える
・ 値段を下げるのは最後の手段

 

 

中古物件の場合はモデルルームがないので実際の物件を見てもらうことになります。
実際に見てもらうことを内覧と言います。

 

 

内覧をする時点ですでにその物件にかなりの関心があることになりますが
この内覧は販売のためにはかなり重要になります。

 

 

「どうせリフォームをするからありのままの姿をもてもらおう」
と考えている場合は大きな間違いなのです!

 

 

実際にその物件を見てあまりにも生活感がありすぎると購入する意欲は多くの場合
少なくなってしまいます。

 

 

その為にある不動産業者では有料ですが内覧のためにモデルルームのような
改装をしてくれるサービスも有るほどです。

 

 

それと売りに出してから1ヶ月で内覧が少ないのはちょっと問題があります。
宣伝活動などが十分に行われていない可能性が高いです。

 

 

中古物件とはいえ通常内覧の申し込みは販売開始から週に2件程度は
あるはずなのでこれを目安にしましょう。

 

 

内覧の申し込みがあまりに少ない場合には宣伝活動の見直しなどをして
なるべく価格を下げないで売ることを目標にします。

 

 

場合によっては担当する不動産業者を変更することも視野に入れましょう。

 

 

■売るまでの流れ

 

・ それぞれ時間がかかることが多い
・ すべてを不動産業者に任せない

 

 

ここでまず不動産売却の大まかな流れを確認してみます。
それぞれの手順でかかる日数などもあるので売却までにかかる時間も確認します。

 

 

まず売ることを決めたら不動産関係の相談をします。
銀行には住宅ローンが残っている場合の相談も必要になりますよね?

 

 

その後に不動産業者に査定を頼みます。
確実に不動産売却が決まれば訪問査定を頼むことになります。

 

 

訪問査定の場合は実際に不動産業者に来てもらうために時間がかかる可能性もあります。
ここまでに大体2週間から1ヶ月程度の時間が必要です。

 

 

次に媒介契約を不動産業者と行って販売に関する相談を始めます。
レインズへの登録や内覧会の開催、広告などの活動をすることになります。

 

 

広告や内覧などを行って買い手が見つかれば売買契約書を交わすことになります。
その後正式に売却することが決まる成約までの時間は1ヶ月から3ヶ月の間です。

 

 

これを過ぎると殆ど買い手のない物件として別の方法を考えることが必要です。
買い取り業者に売ることを考える場合も多くなります・・・

 

 

買い取り業者の場合は直ぐに不動産を現金に出来るというメリットは有りますが
売却価格は相場の7割程度とかなり買い叩かれる印象です。

 

 

その為に不動産は売りに出してから3ヶ月までが勝負、と言われるのです。

 

 

■値段を下げる前に確認することとは?

 

・ ちゃんと宣伝活動が行われていたのか?
・ 内覧の申し込みを断られていなかったのか?

 

 

売りに出して3ヶ月を過ぎても販売契約ができない場合、値段が下げる方が
多くなります。

 

 

当然人気のない物件ということで相場価格よりも下げる必要があるのですが
その前に確認をしておくことも必要です。

 

 

それがきちんと宣伝活動を行っていて、物件が販売されていることを周囲に
告知しているのかということです。

 

 

日本の不動産業界では仲介手数料を買い手と売り手の両方からもらうために
両手仲介という方法を取るところが多くあります。

 

 

この両手仲介にこだわりすぎている不動産屋では物件情報をオープンにせず
自社の顧客にのみ情報を展示していると言うことも多いのです。

 

 

その為に物件が売りに出されていることを知る人が少なく、結果として欲しい人に
その情報が届いていないというケースもあります。

 

 

更に自社の顧客に販売したいために内覧の申し込みを断る場合もあるそうです。

 

 

「すでに売買契約が行われて売約済みです」

 

 

他の不動産業者から媒介契約をした不動産屋に内覧申し込みをした時にこう言われて
内覧できなかったというケースもありました。

 

 

実際には売約済みではないのですが、両手仲介をしたいために他社に紹介をしない
という不動産業者も中にはいるのです。

 

 

価格を下げる前に、きちんと宣伝活動をしているのかを確認しましょう。

 

 

■媒介契約には営業活動の報告義務があるものを選ぶ

 

・ 営業活動レポートなどはきちんと確認する
・ 活動内容の確認のためにレインズのデータを見せてもらう

 

 

一般媒介契約を結ぶような中古不動産売買のベテラン、という方以外は
多くの方が専任媒介契約を結んでいると思います。

 

 

この媒介契約では売り手に対してどのような営業活動をしてきたのかを
報告する義務があります。

 

 

その報告書などをきちんと確認して、適切な営業活動が行われているのか
それをしっかりと判断しましょう。

 

 

それに宅建取引主任者が利用する専用サイトのレインズに色々な情報を
きちんと掲載しているのかも聞くようにしましょう。

 

 

顧客が探している物件を探すのにレインズを利用するのは多くの不動産業者で
行われる普通の活動です。

 

 

ここにきちんと情報を載せていれば内覧の申し込みも通常通りに来るはずです。
間取り図や物件の写真など掲載状況を聞くようにしましょう。

 

 

中古不動産を高く売るためにはすべてを不動産業者に任せることはせずに
売り手ができることもきちんとするほうがいいのです。

 

■売却活動レポートはココを見る!

 

・ 活動報告には改善点のヒントが有る
・ しっかり広告しているのかも確認

 

 

媒介契約をすると不動産業者には契約者にどんな営業活動をしたのかを報告する義務が
できます。

 

 

その活動報告はレポートのような形で提出されることも多くなっています。
実はそのレポートには売却広告のためのヒントが多く詰まっているのです!

 

 

資料請求の問い合わせはあるのか、問い合わせたお客が実際に見学などをした割合は?
内覧や見学をした人が購入を見送った理由は?

 

 

売却活動レポートにはこれらの項目があるはずです。
それを元に営業活動の内容を見直すことが出来るようになります。

 

 

また専用のホームページを持っている不動産業者ならホームページでのアクセスも
報告してくれる場合があります。

 

 

こちらもどんな方が自分の物件に興味を持っているのかを知ることが出来る
とても重要な参考資料となるのです。

 

 

専任媒介契約なら2週間に一度は必ずこのレポートを見ることができますよね。
それを元に更に売却活動を改善することが出来るようになります。

 

 

当然広告活動内容も記載されているので、どのような広告をしているのかも
きちんと確認しておきましょう。

 

 

■不動産業者の囲い込みを防ぐためにもレポートは重要

 

・ 正しく宣伝活動が行われているのかを確認
・ 自分でインターネットを調べてみるのもおすすめ

 

 

売却活動レポートは営業活動を改善するためにもかなり重要になります。
でもそれだけではなく、正しく宣伝がされているかの確認にもなります。

 

 

当然売却活動レポートは義務があるので2週間に1度は手元に届くはずです。
それが遅れるようならまじめに活動をしているのかを疑ったほうがいいかもしれません。

 

 

それに内覧の申し込みが少ない場合にはきちんとレインズに間取り図などが
掲載されているかを聞いてみましょう。

 

 

実際に多くの不動産業者がレインズを見て顧客に不動産の紹介をします。
その為にレインズにきちんと情報が記載されていれば内覧の申し込みは来るはずです。

 

 

当然レインズへの情報掲載は義務化されていますが、その情報内容は決められていません。
実際に間取り図や外観の写真などはなくても掲載していれば問題はないのです。

 

 

更にレインズの情報欄には広告可という項目があります。
これは他の不動産業者がその物件の広告をしてもいい、ということです。

 

 

これが不可担っている場合は広告自体がかなり狭いエリアで行われていることになり
当然内覧の申し込みも少なくなってしまいます・・・

 

 

それに実際の広告がどのように行われているのか、インターネットを使って自分で
確かめてみるのもお勧めですね。

 

 

住宅購入情報サイトは色々ありますので、それを使って自分の売り出している物件が
検索できればきちんと広告がされているということです。

 

 

不動産業者の囲い込みを防ぐためにも自分でできることはしましょう。

 

 

■高く売るためには内覧はかなり重要

 

・ 中古物件の場合は内覧で売買契約の成功が大きく変わる
・ レポートの内覧で見送りした理由を確認

 

 

モデルルームのない中古物件の場合は実際に内覧でその不動産物件を見てから
購入を決めることになります。

 

 

その為に内覧の印象は購入希望者にとってはかなり重要な要素になります!

 

 

売却活動レポートにはこの内覧で購入見送りをした理由を聞ける場合があります。
そのポイントをきちんと踏まえて内覧のやり方などを再確認しましょう。

 

 

「部屋の状態やここが気に入らなかった」

 

 

そんな意見をきちんと聞いて、それを改善点として更に内覧会を重ねることで
古い物件でも売却できる可能性は高くなります。

 

 

レポートは中古物件を高く売却するためにも十分に活用できます。

 

 

■不動産業者は良いパートナーになってほしい

 

・ 最初から敵対する気分ではうまくいかない
・ 協力して高く売却できるように頑張ってくれる雰囲気を作る

 

 

不動産業者の囲い込みなど注意するべき点として調べてきましたが、すべての
不動産業者でこのようなことが行われているわけではありません。

 

 

実際に担当者によってはかなりの高額で中古物件の売却ができた、という意見も
数多く見ることが出来ました。

 

 

不動産業者は敵ではなく一緒に物件売却をするパートナー。

 

 

これが中古物件売却の時には理想と言われていることなのです。
売り手だけでは物件売却はできませんし、売る人がいないと不動産屋も大変です。

 

 

お互いがお互いの利益ばかりを求めるのではなく、この人のために高く物件を
売却しようと思わせることも重要になるのです。

 

 

それにそういった担当者を見つけることも大変ですが難しいことではありません。
多くの不動産屋は隙を見せなければちゃんと仕事をしてくれます。

 

 

自分で確認できることはきちんと確認して、違和感があればすぐに担当者や
契約不動産を変える。

 

 

それができれば古い家でも相場近くで売却することは出来ると思います。